Статьи
  • Register

Тел/Viber (097) 337 16 73    (044) 221 27 46

Как правильно заключить договор аренды недвижимости?

advocateplus 01

1. Понятие аренды.

Арендные правоотношения одни из самых древних и востребованных в истории человечества. Свою популярность они заслужили тем, что предоставляют возможность сторонам договора, получать взаимную выгоду от имущества.

Слово аренда походит от лат. Arrendare (отдавать в наем). Это форма имущественного договора, при которой собственность, передается во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистики со времен римского права, где наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio – conduction) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора.

Римское право признавало три различных договора найма: наем вещей (locatio – conductio rerum); наем услуг (locatio – conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio – conduction operis).

Общее между всеми назваными видами аренды состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне право пользования объектом аренды за плату.

Итак, рассмотрим порядок заключения договора аренды недвижимости в разрезе законодательства Украины.

 

2. Аренда нежилого помещения


2.1. Правовое регулирование аренды нежилого помещения.

Основными нормативно – правовыми актами, которые регулируют правоотношения аренды нежилых помещений, являются Гражданский кодекс Украины, Хозяйственный кодекс Украины, закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Порядок передачи в арендное пользование государственного имущества регулируется Постановлением Кабинета министров Украины от 31.08.2011 № 906 «Об утверждение Порядка проведения конкурса на право аренды государственного имущества».

Органы местного самоуправления, с целью передачи в арендное пользование коммунального имущества,  имеют право принимать подзаконные нормативно – правовые акты. Например, в городе Киеве таким документом является решение Киевского городского совета от 21.04.2015 № 415/1280 «Об утверждении Положения об аренде имущества территориальной общины города Киева».

 advocateplus 05

Важно

 

Согласно с частью 5 стати 1 закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» аренда имущества других форм собственности может регулироваться положениями этого закона, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Таким образом, распространение норм указанного закона на регулирование арендных отношений иных форм собственности, можно избежать путем включения сторонами в текст договора  аренды соответствующего условия.

2.2. Форма договора аренды нежилого помещения.

В соответствии со статей 793 Гражданского кодекса Украины договор аренды строения или

другого  капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме.

Договор аренды строения или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению.  Договор аренды строения или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации.


Важно

 

Что бы сторонам нотариально не заверять и не регистрировать договор аренды нежилого помещения, нужно его заключать  на срок менее трех лет, с последующим продлением срока действия договора дополнительным соглашением, или заключать новый договор аренды.

Несоблюдение сторонами формы договора аренды нежилого помещения, установленной законом, может быть поводом для признания его в судебном порядке недействительным.

2.3. Строк действия договора аренды нежилого помещения.

Согласно со статей 763 Гражданского кодекса Украины договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды не установлен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В части 4 стати 284 Хозяйственного кодекса Украины предусмотрено, что срок договора аренды определяется по согласию сторон. В случаи отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Аналогичные правовые нормы содержатся в части 2 стати 17 закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» и в статье 764 Гражданского кодекса Украины.


Важно

 

Итак, что бы арендодателю и арендатору избежать автоматического продления строка действия договора аренды на тех же условиях, стороны обязаны, в определенный законом срок, оповестить друг – друга о прекращении строка действия договора или об изменении его условий.

2.4. Существенные условия договора аренды нежилого помещения.

advocateplus 07
В соответствии с частью 2 стати 180 Хозяйственного кодекса Украины договор аренды

считается заключенным, если между сторонами в предусмотренном законом порядке и форме достигнуты соглашения по всем его существенным условиям. Существенными являются условия, признаны такими за законом или необходимые для договоров данного вида, а также условия, по которым по требованию одной из сторон необходимо достичь согласия.

Существенные условия договора аренды, определены в статье 284 Хозяйственного кодекса Украины, это:

— объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);

— срок, на какой заключается договор;
— арендная плата з учетом ее индексации;
— порядок использования амортизационных отчислений;
— обновление арендованного имущества и условия его возврата.

Кроме этого, существенные условия договора аренды нежилых помещений предусмотрены в статье 10 закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», это:

— объект аренды;
— срок, на какой заключается договор аренды;
— арендная плата з учетом ее индексации;
— порядок использования амортизационных отчислений, если их начисление предусмотрено законодательством;
— обновление арендованного имущества и условия его возврата;
— исполнение обязательств;
— обеспечение исполнений условий договора – неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия;
— порядок проведения арендодателем контроля, за состоянием объекта аренды;
— ответственность сторон;
— страхование арендатором взятого им в аренду имущества;
— обязательства сторон, по обеспечению пожарной безопасности арендованного помещения.


Важно

 

Итак, если в договоре аренды нежилого помещения отсутствуют существенные условия договора, установленные законом или сторонами договора, это может послужить поводом для признания его в судебном порядке недействительным.

2.5. Порядок передачи (возврата) арендованного нежилого помещения.

Согласно со статьей 795 Гражданского кодекса Украины передача арендатору строения или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента начинается отчисление строка действия договора аренды, если другое не установлено договором.

Возврат арендатором предмета договора найма оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента договор аренды прекращается.


Важно


Поскольку договор аренды нежилого помещения относится к реальным видам договоров, стороны обязаны иметь надлежащие доказательства, как передачи, так  и возврата объекта аренды – акты передачи (принятия) нежилого помещения.

 

2.6. Основания для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения.

В части 1 стати 291 Хозяйственного кодекса Украины отмечено, что односторонний отказ от договора аренды не допускается.

Согласно с частью 3 стати 291 Хозяйственного кодекса Украины договор аренды может быть досрочно разорван на основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом Украины для расторжения договора найма, в порядке, установленном статьей 188 этого Кодекса.

Арендодатель, в соответствии со статьей 783 Гражданского кодекса Украины, имеет следующие основания для досрочного расторжения договора аренды:

— арендатор пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
— арендатор без согласия арендодателя, передал вещь в пользование другому лицу;
— арендатор своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;
— арендатор не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора.

Арендатор, на основании  стати 784 Гражданского кодекса Украины, имеет право разорвать договор аренды нежилого помещения, если арендодатель, передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи.


Важно


Стороны имеют право прописать в договоре аренды нежилого помещения дополнительные основания  для его досрочного расторжения в виде оперативно – хозяйственной санкции,  в порядке, предусмотренными статями 235 – 237 Хозяйственного кодекса Украины.

Кроме того, если  договор аренды нежилого помещения не является хозяйственным, арендодатель, руководствуясь статей 782 Гражданского кодекса Украины, имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и требовать возвращения вещи, если арендатор не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд.

 

3. Аренда квартиры (дома) или другого жилого помещения

 

3.1. Правовое регулирование аренды жилого помещения.


advocateplus 12
Основным нормативно – правовым актом, регулирующим правоотношения  в сфере аренды жилого помещения, является Гражданский кодекс Украины (стати 810 – 826).


Важно


В соответствии с частью 2 стати 810 Гражданского кодекса Украины основания, условия, порядок заключения и прекращения договора аренды жилья, которое относится  к объектам права государственной и коммунальной собственности, устанавливаются законом. Таким образом, стати Гражданского кодекса Украины не распространяются на правоотношения аренды жилых помещений, собственником которых выступает территориальная община или государство.

Специальным законом, который регулирует порядок передачи в аренду нежилых помещений коммунальной и государственной собственности является закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Законодательного акта, который регулирует правоотношения аренды жилых помещений, принадлежащих государству или территориальной общине, на сегодня, в Украине нет. В этом случаи, к правовому регулированию аренды, указанного вида жилья, нужно применять общие положения Гражданского кодекса Украины и выборочно, по аналогии, нормы закона «Об аренде государственного и коммунального имущества».

3.2. Форма договора аренды жилого помещения.

Договор аренды жилья, в соответствии со статей 811 Гражданского кодекса Украины, заключается в письменной форме

По согласию сторон договор аренды жилья можно заверить нотариально.

3.3. Строк действия договора аренды жилого помещения.

Согласно с частью 1 стати 821 Гражданского кодекса Украины договор аренды жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре аренды срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

 

Важно


Таким образом, что бы у сторон договора аренды жилого помещения не возникало споров относительно периода аренды, в договоре нужно четко прописывать срок его действия.

3.4. Существенные условия договора аренды жилья.

Существенные условия договора аренды жилого помещения Гражданским кодексом Украины не предусмотрено. Это возлагает на стороны договора аренды жилья обязанность  устанавливать в договоре условия, которые они считают существенными.

В договоре аренды жилья обязательно должны быть следующие условия:

— объект аренды;
— срок, на какой заключается договор аренды;
— размер арендной платы;
— обновление арендованного имущества и условия его возврата;
— исполнение обязательств;
— обеспечение исполнений условий договора – неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия;
— порядок проведения арендодателем контроля, за состоянием объекта аренды;
— ответственность сторон.

3.5. Порядок передачи (возврата) арендованного жилого помещения.

Правовые нормы, регулирующие порядок передачи (возврата) арендованного жилого помещения в Гражданском кодексе Украины отсутствуют.

Для того, что бы у  сторон не возникало споров относительно даты передачи (возврата) жилого помещения, арендодателю и арендатору необходимо подписывать соответствующие акты передачи (возврата) жилого помещения по аналогии, установленной статей 795 Гражданского кодекса Украины.

3.6. Основания для досрочного расторжения договора аренды жилого помещения.

Арендатор, согласно со статей 825 Гражданского кодекса Украины, имеет право по согласию лиц, которые проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора аренды, письменно предупредив об этом арендодателя за три месяца;

Арендодатель по решению суда может досрочно разорвать договор аренды жилья в случаи:

— невнесением арендатором платы за шесть месяцев. А если договор заключен на срок до одного года – свыше двух раз;
— разрушения или порчи жилья арендатором или другими лицами, за действие которых он отвечает;
— вследствие необходимости использования арендованного жилья для проживания арендодателя и членов его семьи;
— если арендатор и лица, за действие которых он отвечает, используют жилье не за назначением или систематически нарушаю права и интересы соседей.

 

4. Аренда земельного участка


4.1. Правовое регулирование договора аренды земельного участка.

Основными нормативно правовыми актами, которые регулируют правоотношения аренды земельного участка, являются Земельный кодекс Украины, Хозяйственный кодекс Украины, Гражданский кодекс Украины, закон Украины «Об аренде земли», а также закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Местные органы власти имеют право принимать подзаконные нормативно – правовые акты, которые регулируют порядок передачи в пользование земель коммунальной собственности. Например, в городе Киеве Киевским городским советом принято решение от 28.02.2013 № 63/9120 «О временном порядке передачи земельных участков в пользование или в собственность из земель коммунальной собственности в городе Киеве».

4.2. Форма договора аренды земельного участка.

advocateplus 14Согласно со статей 14 закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть заверен нотариально.

В части 2 стати 290 Хозяйственного кодекса Украины предусмотрено, что аренда земельного участка без договора заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается.


Важно


Имущественное право аренды земельного участка должно быть зарегистрировано физическим или юридическим лицом в соответствии с законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Если субъект  хозяйствования арендует земельный участок на основания договора аренды, форма которого противоречит стати 290 Хозяйственного кодекса Украины, это может послужить основанием для признания его в судебном порядке недействительным.

 

4.3. Срок договора аренды земельного участка.

В соответствии со статей 19 закона Украины «Об аренде земли» срок договора аренды земли, определяется по согласию сторон, но не может быть больше 50 лет.

При передаче в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения для введения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, собственного крестьянского хозяйства срок действия договора аренды земли определяется по согласию сторон, но не может быть меньше 7 лет.

4.4. Существенные условия договора аренды земли.

Существенные условия договора аренды земли, определены в статье 15 закона Украины «Об аренде земли», это:

— объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка);
— срок действия договора аренды;
— арендная плата, ее размер, индексация, способы и условия ее расчета, сроки внесения, основания для ее пересмотра и ответственность за неуплату;

Стороны в договоре аренды земли могут устанавливать и другие условия договора, которые они считают существенными.

4.5. Порядок передачи (возврата) арендованного земельного участка.

В статье 17 закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено, что объект за договором аренды считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды, если иное не установлено законом.

Порядок регистрации имущественного права аренды земельного участка, предусмотрен законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Как и при передаче земельного участка в арендное пользование, так и при его возврате, сторонам договора целесообразно подписывать акты передачи (возврата) земельного участка.

4.6. Основание для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Стороны имеют право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды земли в случаях:

— неисполнения ими своих обязанностей, предусмотренных статями 24, 25 закона Украины «Об аренде земли» или нарушения ими условий договора аренды земли;
— случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка;
— предусмотренных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

  Если у вас, возникли дополнительные вопросы по аренде недвижимости, обращайтесь к нам по реквизитам, указанным на этом сайте.

Адвокат

Богатый жизненный опыт и разносторонняя юридическая практика не раз помогали адвокату Калинчуку В.В. совместно со своими клиентами находить выход из самых нестандартных, а порой и тупиковых ситуаций. Конечно, стопроцентная гарантия при решении правовых вопросов - это глупость и безответственность, однако, оказывая услуги адвоката, Калинчук В.В. всегда гарантирует честность, порядочность, профессионализм и добросовестное отношение к делу.